Aanpassingen aan het Mais Habitação 2026-programma: De nieuwe voordelen van langetermijnverhuur in Portugal

Geconfronteerd met een wooncrisis die het vastgoedlandschap in Portugal de afgelopen jaren ingrijpend heeft veranderd, moest de Portugese regering haar koers wijzigen. Als u een gastheer bent, heeft u de verhitte debatten over het eerste deel van de hervormingen ongetwijfeld op de voet gevolgd. Vandaag, in het najaar van 2026, is het wetgevende landschap duidelijker en biedt het ongekende mogelijkheden. Bij Roomlala begeleiden we dagelijks duizenden verhuurders en huurders, en we hebben deze recente ontwikkelingen voor u in detail geanalyseerd. Het doel van de overheid is duidelijk: verhuurders fiscaal stimuleren om het massatoerisme, dat te beperkend is geworden, de rug toe te keren ten gunste van lange termijn verhuur in Portugal.

In dit uitgebreide artikel ontleden we samen de belangrijke aanpassingen die door het nieuwe regeringsplan zijn doorgevoerd, ter vervanging van het voormalige programma Mais Habitação 2026. Van een drastische belastingverlaging tot volledige vrijstelling onder bepaalde voorwaarden: ontdek hoe het verhuren van uw woning of slechts een kamer vandaag de dag een van de meest rendabele en veilige opties op de markt is.

Lees ook: Portugal-begroting 2027: Nieuwe belastingvoordelen voor het verhuren van uw kamers op Roomlala, Vrijstelling en vermindering van IRS voor verhuur in Portugal: De nieuwigheden van 2026 en Wet 31 in Quebec in 2026: Gevolgen voor huuroverdracht en alternatieve oplossingen

Van Mais Habitação 2026 naar Construir Portugal: Wat er echt verandert voor verhuurders

Lange tijd klonk de term Mais Habitação voor veel verhuurders als een bron van zorg. De eerste versies van dit programma legden regels op die als te restrictief werden ervaren, met name een strikte bevriezing van de huren voor nieuwe contracten, wat als averechts effect had dat de markt vastliep en investeerders wegtrokken. Geconfronteerd met de urgentie van de situatie heeft de regering echter een belangrijke strategische wending genomen.

Vandaag de dag is de term Mais Habitação 2026 juridisch gezien verouderd. Het is officieel vervangen door het programma Construir Portugal. Dit nieuwe actieplan, bekrachtigd door het wetsdecreet nr. 97/2026 dat in mei 2026 werd uitgevaardigd, markeert een paradigmaverschuiving. De staat heeft ingezien dat de wooncrisis niet kan worden opgelost zonder de actieve medewerking van particuliere verhuurders. Daarom is de strikte bevriezing van de huren afgeschaft om het vertrouwen van de verhuurders te herstellen.

De kern van Construir Portugal is de fiscale wortel in plaats van de stok. Het doel is om de lange termijn verhuur in Portugal massaal nieuw leven in te blazen door deze optie financieel aantrekkelijker te maken dan kortstondige toeristische verhuur (zoals Alojamento Local), die bovendien onderhevig is aan steeds zwaardere lokale beperkingen. Voor u als gastheer is dit het ideale moment om uw verhuurstrategie te heroverwegen en uw inkomsten op lange termijn veilig te stellen zonder gebukt te gaan onder de belastingdruk.

Bij Roomlala zien we al een aanzienlijke toename van het aantal verhuurders dat hun eigendommen van toeristische platforms haalt om ze aan te bieden voor een gedeelde woning of kamer bij de gastheer. Deze overgang wordt niet alleen ondersteund door de wet, maar beantwoordt ook aan een extreem sterke lokale en internationale vraag (studenten, jongwerkenden, digital nomads).

Revolutie in de belastingen voor verhuurders in Portugal: Drastisch verlaagde belastingtarieven

De overstap van 25% naar 10% IRS voor betaalbare huren

De belangrijkste maatregel van dit najaar van 2026 betreft de verlichting van de belastingen voor verhuurders in Portugal. Historisch gezien werden huurinkomsten zwaar belast, wat het aanbieden van betaalbare woningen ontmoedigde. Het wetsdecreet nr. 97/2026 verandert de situatie: het inkomstenbelastingtarief (IRS) dat van toepassing is op onroerendgoedinkomsten gaat van 25% naar een zeer gunstig tarief van 10%.

Om in aanmerking te komen voor dit verlaagde tarief moet aan een aantal eenvoudige voorwaarden worden voldaan. Ten eerste moet de maandelijkse huur als 'betaalbaar' worden beschouwd, wat betekent dat deze is begrensd op 2.300 euro per maand. Ten tweede moet het getekende huurcontract een minimale looptijd van 3 jaar hebben. Deze maatregel is duidelijk bedoeld om de markt te stabiliseren en huurders woonzekerheid te bieden, terwijl een zeer aantrekkelijk nettorendement voor verhuurders wordt gegarandeerd.

Maar het echte goede nieuws, bevestigd door een fiscale verduidelijking gepubliceerd in september 2026, betreft gedeeltelijke verhuur. Als u besluit om een kamer te huren in Lissabon of Porto of in een andere stad in het land, komt u volledig in aanmerking voor dit tarief van 10%. Bovendien stelt het verhuren van een appartement of kamer aan een bedrijf om een van zijn werknemers te huisvesten u ook in staat om van dit fiscale voordeel te profiteren.

Concreet voorbeeld: Laten we het geval nemen van Maria, eigenaar van een groot appartement in Porto. Tot 2025 verhuurde ze twee kamers aan studenten voor in totaal 900 euro per maand, en betaalde ze 25% IRS over deze inkomsten. Met de nieuwe wet van 2026, door via Roomlala huurcontracten voor 3 jaar te tekenen, daalt haar belastingtarief naar 10%. Ze bespaart hiermee elk jaar honderden euro's, waardoor haar nettorendement automatisch stijgt zonder dat ze de huur voor haar huurders heeft hoeven verhogen.

Het Vereenvoudigd Regime voor Betaalbare Verhuur (RSAA): Totale belastingvrijstelling

Hoewel het tarief van 10% al uitstekend nieuws is, is de regering nog verder gegaan met de oprichting van het Vereenvoudigd Regime voor Betaalbare Verhuur (RSAA), dat op 1 september 2026 in werking is getreden. Dit regime is het directe antwoord op het tekort aan woningen voor de middenklasse en jongwerkenden.

Het principe van het RSAA is uiterst krachtig: het biedt een totale belastingvrijstelling (0% IRS) op huurinkomsten. Om hier recht op te hebben, moet de verhuurder een huurprijs voorstellen die minstens 20% lager is dan de mediaanwaarde van de lokale markt (oftewel een huurprijs die lager is dan 80% van de lokale mediaan).

Aandachtspunt: Let op, deze vrijstelling is niet automatisch. Bij Roomlala informeren we u graag precies over de wettelijke stappen. Om van het RSAA te profiteren, moet uw huurcontract verplicht worden geregistreerd op het officiële portaal van het IHRU (Instituut voor Wonen en Stedelijke Rehabilitatie). Bovendien hangen de exacte huurgrenzen die de lokale mediaan bepalen af van lokale verordeningen (de portarias), waarvan de publicatie verspreid over het einde van 2026 plaatsvindt. Het is daarom cruciaal om het plafond te controleren dat van toepassing is op uw gemeente (concelho) voordat u uw prijs vaststelt.

Gebruikssituatie: Joao bezit een T2 in Lissabon. De mediaanhuur in zijn wijk wordt geschat op 1.200 euro. Als hij besluit zijn woning voor 950 euro te verhuren (oftewel onder de grens van 80% van de mediaan), betaalt hij absoluut geen belasting over deze inkomsten. Hoewel de brutohuur iets lager is dan wat hij op de vrije markt zou kunnen verwachten, is de nettohuur (na belastingen) die in zijn zak terechtkomt aanzienlijk hoger. Het is een uiterst effectieve fiscale strategie.

Huurders en verhuurders: Eindelijk een win-winsysteem

Verhoogde fiscale voordelen voor huurders

Om een huurmarkt gezond te houden, moeten zowel vraag als aanbod er baat bij hebben. Het programma Construir Portugal is de huurders, die kampen met stijgende kosten voor levensonderhoud, niet vergeten. Om hen te helpen de huur te betalen en om de vraag solvabel te maken, heeft de regering de belastingaftrek waarvan zij kunnen profiteren verhoogd.

Zo zien huurders hun plafond voor belastingaftrek op huur (aftrekbaar van hun eigen IRS) aanzienlijk stijgen. Dit plafond stijgt naar 900 euro voor het belastingjaar 2026 en zal vanaf 2027 1.000 euro bereiken. Deze maatregel geeft huurders meer koopkracht.

Voor u als verhuurder is dit uitstekend indirect nieuws. Een huurder die profiteert van sterke belastingaftrekken is een financieel stabielere huurder, wat het risico op wanbetaling drastisch verkleint. Bij Roomlala bevorderen we deze vertrouwensrelatie: door woningen of kamers aan te bieden met contracten volgens de regels, stelt u uw huurders in staat om van deze hulp te profiteren, terwijl u uw investering veiligstelt.

Het einde van de strikte huurbevriezing: De terugkeer van vertrouwen

Zoals vermeld was een van de grootste angsten in verband met het voormalige project Mais Habitação 2026 de drastische beperking van huurverhogingen bij het wisselen van huurders of bij contractverlengingen. Dit mechanisme had veel verhuurders verlamd, uit angst dat het rendement van hun woning voor decennia vast zou komen te zitten, ondanks de inflatie.

De regering heeft naar deze angsten geluisterd. De afschaffing van deze strikte bevriezing in het kader van Construir Portugal is een krachtig signaal aan investeerders en particuliere verhuurders. De markt krijgt een zekere vrijheid terug, die wordt gestuurd door fiscale prikkels in plaats van door punitieve verplichtingen.

Deze herwonnen flexibiliteit stelt verhuurders in staat zich aan te passen aan de economische realiteit, terwijl ze worden beloond als ze kiezen voor prijsmatiging. In dit klimaat van hernieuwd vertrouwen zijn kamerverhuur en gedeelde woningen de meest flexibele en beschermende oplossingen in 2026.

Hoe optimaliseert u uw verhuur met Roomlala in het licht van de nieuwe wetten?

Zoals u zult begrijpen, zijn de belastingen voor verhuurders in Portugal nog nooit zo gunstig geweest voor degenen die kiezen voor verhuur op lange termijn. Maar hoe kunt u hier concreet van profiteren zonder te verdwalen in de administratieve wirwar? Dat is waar Roomlala inspringt om uw leven te vereenvoudigen.

Als u een lege kamer heeft, is dit het moment om de stap te zetten. Een kamer huren in Lissabon of Porto, Coimbra of Faro is fiscaal gezien een fluitje van een cent geworden. Via Roomlala krijgt u toegang tot een gemeenschap van geverifieerde huurders (studenten, gedetacheerde werknemers, expats). We adviseren u om te kiezen voor contracten van middellange tot lange duur (meer dan 3 jaar) om direct het verlaagde IRS-tarief van 10% te ontgrendelen.

Om ervoor te zorgen dat u aan de regels voldoet en profiteert van het Vereenvoudigd Regime voor Betaalbare Verhuur (RSAA) met 0% belasting, raden wij u aan om:

• De portarias van uw gemeente te controleren om het exacte huurplafond te kennen (80% van de mediaan).
• Een duidelijk huurcontract op te stellen waarin de minimale duur van 3 jaar expliciet wordt vermeld.
• Dit contract te registreren op het financiële portaal (Autoridade Tributária) en op het portaal van het IHRU binnen de gestelde termijnen (meestal binnen 30 dagen na ondertekening).
• Het berichtensysteem en het veilige betalingssysteem van Roomlala te gebruiken om een transparant overzicht van al uw transacties bij te houden, wat uw belastingaangifte vergemakkelijkt.

Concluderend markeert het einde van 2026 een historisch keerpunt voor vastgoed in Portugal. Ver weg van de beperkingen van het massatoerisme vindt de lange termijn verhuur zichzelf opnieuw uit. Of u nu een ervaren investeerder bent of een particulier die een onbezette kamer wil laten renderen, de nieuwe wettelijke regelingen zijn ontworpen om u te laten verdienen terwijl u bijdraagt aan de oplossing van de wooncrisis. Bij Roomlala zijn we er trots op u te begeleiden bij deze overgang naar een menselijkere, stabielere en fiscaal zeer voordelige manier van verhuren.