Energieverslindende woningen en het studiejaar 2026: Een kamer bij je thuis verhuren, de legale oplossing voor eigenaren?

Sinds 1 januari 2025 bevindt de Franse markt voor huurwoningen zich in een ongekende turbulentie. Met de inwerkingtreding van de 'Loi Climat et Résilience' (Klimaat- en Veerkrachtwet) is het strikt verboden om gehele woningen met een G-label te verhuren als hoofdverblijf. Deze radicale maatregel heeft tot doel om wat in de volksmond een 'thermische zeef' (passoire thermique) wordt genoemd, uit te bannen. Veel verhuurders staan hierdoor voor een dilemma en vrezen de komende deadlines. Bij Roomlala zien we dagelijks de groeiende ongerustheid van onze community van hosts. Gelukkig dient zich, met het oog op het nieuwe studiejaar, een legaal en bijzonder voordelig alternatief aan: een kamer bij de gastheer. Maar hoe wordt de regelgeving precies toegepast in het licht van het DPE (energieprestatiecertificaat) van 2026? Is dit de wondermiddeloplossing om huurinkomsten te blijven genereren zonder ingrijpende energetische renovatiewerken? Wij ontleden voor u alle juridische subtiliteiten van deze praktijk om u veilig te begeleiden.

Klimaatwet en thermische zeven: Wat verandert er met het DPE 2026?

Om de huidige uitdagingen te begrijpen, is het essentieel om terug te gaan naar de fundamenten van de 'Loi Climat et Résilience'. Het doel is duidelijk: energiearmoede bestrijden door de meest energieverslindende woningen geleidelijk uit de huurmarkt te halen. Sinds het begin van 2025 is het formeel verboden om een nieuw huurcontract te tekenen of een bestaand contract te vernieuwen voor een gehele woning die volgens het DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) een G-label heeft, wanneer dit het hoofdverblijf van de huurder vormt. Dit verbod wordt vanaf 2028 uitgebreid naar woningen met een F-label, wat de druk op eigenaren verder verhoogt. Het DPE 2026 markeert dus een kantelpunt waarop de energietransitie voor traditionele verhuurders niet langer een optie is, maar een strikte wettelijke verplichting.

Lees ook: Huurprijsregulering 2026: Welke nieuwe steden voeren dit in voor het nieuwe schooljaar?, Bail mobilité 2026: Het wettelijk kader om uw kamer in alle flexibiliteit te verhuren en Porta 65-woonsubsidies in 2026: Wat jonge huurders en verhuurders in Portugal moeten weten

Het begrip 'thermische zeef' (passoire thermique) staat nu centraal in alle vastgoedzorgen. Een woning wordt als thermische zeef aangemerkt wanneer deze een buitensporig energieverbruik vertoont, wat resulteert in torenhoge verwarmingsrekeningen voor de huurder en een sterk verminderd wooncomfort. De overheid heeft via het Ministerie van Ecologische Transitie deze restrictieve kalender ingevoerd om renovatie af te dwingen. Dit dwingende beleid heeft echter aanzienlijke bijwerkingen. Veel kleine verhuurders, die niet over de financiële middelen beschikken om hun woning aan de buitenzijde te isoleren of hun verwarmingssysteem volledig te vernieuwen, trekken hun woning liever terug van de markt. Dit zorgt voor een ongekende spanning op de huurmarkt, vooral in de grote Franse universiteitssteden.

Bij Roomlala zien we dat deze schaarste in het aanbod direct invloed heeft op huurders die op zoek zijn naar een dak boven hun hoofd. Hier krijgt de regelgeving voor studentenhuisvesting 2026 zijn volle betekenis. Studenten zijn de voornaamste slachtoffers van dit tekort aan kleine ruimtes (studio's en tweekamerappartementen), die historisch gezien het slechtst scoren op het DPE. Gezien deze alarmerende vaststelling heeft de wet gelukkig gedifferentieerde juridische kaders voorzien, afhankelijk van het type verhuur. Het is cruciaal om te begrijpen dat de drastische regels die gelden voor een volledig appartement dat als geheel wordt verhuurd, niet identiek toepasbaar zijn wanneer u uw eigen leefruimte deelt. Het is deze fundamentele juridische nuance die nieuwe perspectieven opent voor inwonende eigenaren.

De strikte kalender van verhuurverboden

De overheidsagenda laat geen ruimte voor twijfel. Na de bevriezing van de huren voor thermische zeven (label F en G) die sinds 2022 van kracht is, treft het verhuurverbod nu de G-woningen in 2025. In 2028 is het de beurt aan woningen met label F, en daarna de woningen met label E in 2034. Deze kalender is onverbiddelijk van toepassing op gehele woningen die kaal of gemeubileerd als hoofdverblijf worden verhuurd. Voor een eigenaar wiens appartement vandaag een G-label heeft, belooft 2026 een verloren jaar te worden als er geen werken worden uitgevoerd. Hij kan noch een nieuw klassiek studentenhuurcontract van 9 maanden tekenen, noch een contract van een jaar dat verlengbaar is. De sanctie bij niet-naleving is streng: de huurder kan een huurverlaging eisen, of zelfs de uitvoering van de werken onder dwangsom door de rechter.

De impact op de regelgeving voor studentenhuisvesting 2026

De regelgeving voor studentenhuisvesting 2026 wordt hard getroffen door deze verboden. Het klassieke studentenhuurcontract met een duur van 9 maanden wordt door de wet beschouwd als een huurcontract voor een hoofdverblijf. Bijgevolg is het onderworpen aan dezelfde eisen op het gebied van energiezuinigheid als een standaard huurcontract. Als u bij het begin van het studiejaar 2026 een onafhankelijke studio met G-label aan een student verhuurt, bent u in overtreding. De woning in zijn geheel moet voor dit type contract minimaal een F-label hebben in 2026. Dit is een cruciaal gegeven waar we onze gebruikers vaak op wijzen: de bescherming van de student-huurder staat voorop en de wetgever maakt geen concessies aan de energieprestatie van gehele woningen, zelfs niet voor verblijven die beperkt zijn tot het academisch jaar.

Een kamer bij de gastheer huren: Een uitzondering op de DPE-regel?

In deze gespannen juridische context onthult het verhuren van een kamer bij de gastheer zijn volledige potentieel. De wetgeving rondom 'kamer bij de gastheer' geniet een bijzondere status, die vaak onbekend is bij het grote publiek. De gouden regel is als volgt: de verhuur van een kamer in uw hoofdverblijf is vrijgesteld van een individueel DPE voor de kamer zelf, op voorwaarde dat de oppervlakte van de verhuurde kamer kleiner is dan 14 vierkante meter. In dit specifieke geval is het algemene DPE van uw hoofdverblijf leidend. U hoeft geen diagnosticus langs te laten komen om specifiek de kamer van de student te evalueren. Deze administratieve vereenvoudiging is een ware verademing voor hosts.

Bovendien heeft recente wetgeving de aantrekkelijkheid van dit model versterkt. De 'Loi Le Meur', aangenomen in november 2024, heeft de regels voor toeristische gemeubileerde accommodaties (zoals Airbnb) aanzienlijk aangescherpt, onder meer door quota en strikte DPE-verplichtingen toe te passen. Een kamer bij de gastheer ontsnapt echter volledig aan deze strikte definitie van toeristische gemeubileerde accommodatie. Door een kamer in uw eigen hoofdverblijf te verhuren, wordt u in de zin van deze nieuwe wet niet beschouwd als exploitant van toeristische gemeubileerde accommodatie. Dit betekent dat u voor verhuur op korte termijn bent vrijgesteld van de nieuwe verhuurverboden gerelateerd aan het DPE die traditionele investeerders treffen. Dit is een grote legale kans om extra inkomsten te genereren zonder geblokkeerd te worden door steeds strengere lokale regelgeving.

Bij Roomlala moedigen we deze praktijk aan omdat het sociale cohesie bevordert en het gebruik van de bestaande bebouwde ruimte optimaliseert. In plaats van een kamer leeg te laten staan, stelt de host deze ter beschikking aan een huurder, waardoor hij bijdraagt aan de collectieve inspanning tegen de woningnood. Het is echter essentieel om uw verhuurproject goed te structureren om binnen de wettelijke kaders te blijven. De aard van het huurcontract dat u uw huurder laat tekenen, bepaalt direct welke energieregels op uw woning van toepassing zijn. Dit is geen juridisch maas in de wet, maar een slimme toepassing van de geldende teksten, ontworpen om de woning van de host te beschermen en tegelijkertijd een flexibele verblijfsmogelijkheid te bieden.

Studentenhuurcontract vs. Kortstondige verhuur: Wat is het verschil bij het DPE?

Het is cruciaal om onderscheid te maken tussen het type contract dat u aanbiedt. Zoals eerder vermeld, als u kiest voor een klassiek studentenhuurcontract van 9 maanden, wordt de kamer het hoofdverblijf van de student. In dit scenario blijft de gehele woning (uw huis of appartement) onderworpen aan de criteria voor energiezuinigheid. In 2026 mag uw gehele woning dus niet het label G hebben. Als u echter kiest voor verhuur op korte termijn (enkele weken, van maand tot maand buiten het hoofdverblijf, of occasionele zakelijke verblijven), omzeilt u de strikte DPE-blokkades die verband houden met het hoofdverblijf.

Dit zijn de belangrijkste verschillen per contracttype:

• Het studentenhuurcontract van 9 maanden: vormt het hoofdverblijf. De gehele woning is onderworpen aan het DPE en mag in 2026 geen G-label hebben.
• Het mobiliteitscontract (1 tot 10 maanden): ontworpen voor tijdelijke verblijven, biedt dit een grotere flexibiliteit ten opzichte van de strikte verboden voor het hoofdverblijf.
• Kortstondige verhuur (toeristisch of occasioneel): ontsnapt volledig aan de beperkingen van het DPE en de quota van de Loi Le Meur, ideaal voor thermische zeven.

Neem het voorbeeld van Sophie, eigenaresse van een huis met G-label in Rijsel. Zij kan voor het begin van het studiejaar 2026 geen studentenhuurcontract van 9 maanden tekenen. Ze kan haar kamer echter wel per maand via Roomlala verhuren aan werknemers in opleiding of aan internationale studenten voor een korte taalcursus, omdat deze contracten in de zin van de wet van 1989 geen hoofdverblijf vormen.

Pas op voor de valstrik van de eigen ingang

Dit is een van de belangrijkste aandachtspunten waar wij bij Roomlala op hameren. Om juridisch als kamer bij de gastheer te worden beschouwd, moet de toegang tot deze kamer verplicht via de hoofdingang van uw woning verlopen. Als u een kamer op de begane grond of in uw tuin heeft ingericht met een eigen ingang die direct uitkomt op de straat of buitenruimte, verandert de situatie drastisch. In de ogen van de wet wordt deze ruimte geherkwalificeerd tot een gehele woning (bijgebouw of studio). Het verliest direct zijn beschermde status als kamer bij de gastheer en valt onder de strikte verboden voor thermische zeven. Als dit bijgebouw een G-label heeft, is de verhuur als hoofdverblijf in 2026 volledig verboden. Zorg er dus voor dat uw huurder uw voordeur deelt en zich in de gemeenschappelijke ruimtes van uw woning verplaatst.

De verplichte criteria voor fatsoenlijke huisvesting voor een kamer bij de gastheer

Hoewel de regelgeving flexibeler is wat betreft energieprestaties voor kortstondige verhuur of kamers kleiner dan 14 m2, blijft deze onverzettelijk over de basiscriteria voor fatsoenlijke huisvesting. Een kamer in eigen huis verhuren betekent niet dat u zomaar alles kunt verhuren. De wetgever legt via de fiches van Service-public.fr strikte standaarden op om de gezondheid en veiligheid van de huurder te garanderen. Als verantwoordelijk platform zorgt Roomlala ervoor dat elke advertentie aan deze fundamentele vereisten voldoet. Het eerste criterium betreft de afmetingen van de kamer. De verhuurde kamer moet een bewoonbare oppervlakte van minimaal 9 vierkante meter bieden, met een plafondhoogte van ten minste 2,20 meter. Als alternatief wordt een bewoonbaar volume van 20 kubieke meter getolereerd, maar de 9 m2-regel blijft de meest gangbare en makkelijkst controleerbare norm.

Naast de oppervlakte is de bewoonbaarheid van de kamer afhankelijk van essentiële comfortelementen. De kamer moet verplicht beschikken over een raam dat uitkijkt op de buitenruimte, wat zorgt voor voldoende natuurlijk licht en voldoende ventilatie om vochtproblemen te voorkomen. Een kamer zonder raam mag, zelfs als deze ruim is, wettelijk niet als kamer worden verhuurd. Bovendien moet de huurder vrije en permanente toegang hebben tot de essentiële voorzieningen van uw woning. Dit omvat toegang tot drinkwater, elektriciteit, een functionerend verwarmingssysteem, evenals fatsoenlijke sanitaire voorzieningen (toilet en badkamer). Deze faciliteiten kunnen met u worden gedeeld – dat is immers het principe van kamerverhuur – maar er mogen geen onredelijke beperkingen op worden gelegd.

Samenvattend: dit zijn de onmisbare criteria voor fatsoenlijke huisvesting om uw kamer legaal te verhuren:

• Een minimale oppervlakte: ten minste 9 m2 met een plafondhoogte van 2,20 m.
• Een opening naar buiten: verplichte aanwezigheid van een raam voor ventilatie en natuurlijk licht.
• Toegang tot nutsvoorzieningen: elektriciteit volgens de normen en een functionerend verwarmingssysteem.
• Toegankelijke sanitaire voorzieningen: vrije toegang tot drinkwater, toiletten en een badkamer.

Laten we een concreet voorbeeld nemen om deze verplichtingen te illustreren. Stel dat Marc een oude meidenkamer onder het dak van zijn huis wil verhuren. De kamer meet 12 m2 op de vloer, maar door de dakhelling is het oppervlak met een hoogte van meer dan 2,20 m slechts 7 m2. Wettelijk gezien voldoet deze kamer niet aan het criterium voor bewoonbare oppervlakte van 9 m2 (Loi Carrez) en kan deze in de huidige staat niet worden verhuurd, ook al beschikt deze over een raam en elektriciteit. Het is de verantwoordelijkheid van de eigenaar om de conformiteit van zijn woning te controleren voordat deze online wordt geplaatst.

Het is ook fundamenteel om te herinneren dat de kamer geen enkel evident risico mag vormen voor de fysieke veiligheid of gezondheid van de huurder. Bij Roomlala benadrukken we het belang van het controleren van de staat van de stopcontacten, het ontbreken van ongedierte en de goede geluidsisolatie van de kamer. Een huurder die zich veilig en op zijn gemak voelt in zijn persoonlijke ruimte is de garantie voor een sereen en geslaagd samenleven.

Studenteninstroom 2026: Juridische conformiteit combineren met fiscale voordelen

Een van de grote troeven van het huren van een kamer bij de gastheer, naast de flexibiliteit met betrekking tot het DPE 2026, is de uiterst stimulerende fiscale regeling. Om eigenaren aan te moedigen hun deuren te openen en de crisis op de studentenwoningmarkt op te vangen, handhaaft de Franse staat een bijzonder voordelige vrijstelling van inkomstenbelasting. Voor het begin van het studiejaar 2026 blijft het huren van een kamer in huis fiscaal zeer aantrekkelijk, mits bepaalde jaarlijkse huurgrenzen worden gerespecteerd. Deze plafonds worden elk jaar door de belastingdienst herzien. In 2026 mogen de ontvangen huren, om volledig van belasting vrijgesteld te zijn, niet meer bedragen dan 206 euro per vierkante meter per jaar in de regio Île-de-France, en 152 euro per vierkante meter per jaar in de rest van Frankrijk.

Het is belangrijk om te begrijpen hoe deze berekening wordt toegepast om uw rendement op legale wijze te optimaliseren. Dit plafond betreft de huur exclusief servicekosten. Laten we een concreet voorbeeld nemen: U woont in Bordeaux (rest van Frankrijk) en verhuurt een kamer van 15 vierkante meter aan een studente. Het jaarlijkse plafond om van de vrijstelling te genieten bedraagt 15 m2 vermenigvuldigd met 152 euro, oftewel 2 280 euro per jaar. Dit komt overeen met een maximale maandelijkse huur exclusief servicekosten van 190 euro. Als u uw huur op dit bedrag of daaronder vaststelt, hoeft u geen cent belasting te betalen over deze huurinkomsten, en hoeft u deze niet eens aan te geven bij uw klassieke inkomsten uit vastgoed. Dit is een aanzienlijk netto financieel voordeel in vergelijking met traditionele, zwaar belaste verhuur.

Houd er tot slot rekening mee dat deze fiscale voordelen afhankelijk zijn van een nauwkeurige aangifte. Zelfs als u bent vrijgesteld van belasting door het respecteren van de plafonds, is het soms nodig om deze inkomsten in bepaalde rubrieken van uw jaarlijkse aangifte te vermelden, afhankelijk van de evolutie van de belastingformulieren. Wij raden u aan om altijd de handleiding van de belastingdienst van het lopende jaar te raadplegen of een fiscaal adviseur in te schakelen om uw aanpak 100% veilig te stellen.

Bij Roomlala zijn we ervan overtuigd dat dit juridische en fiscale kader de kamer bij de gastheer tot de oplossing van de toekomst maakt voor eigenaren die voor de uitdagingen van de energietransitie staan. U vermijdt niet alleen de sancties die verbonden zijn aan thermische zeven als u kiest voor de juiste vormen van kortstondige verhuur, maar u geniet bovendien van een niet te verwaarlozen fiscaal steuntje in de rug. Ons platform vereenvoudigt al uw stappen: van de beveiligde kennismaking met betrouwbare huurders tot het ondertekenen van gedematerialiseerde contracten die zijn aangepast aan uw specifieke situatie. Door vandaag al te anticiperen op de regels van het DPE 2026, transformeert u een wetgevende beperking in een echte menselijke en financiële kans, terwijl u een warme en legale leefomgeving biedt aan de nieuwe generatie studenten.