Nieuwe regels voor huurindexering in Wallonië: Wat er in 2026 verandert voor gedeelde woning

Deel je een groot huis in Namen of een gezellig appartement in Luik? Of je nu gastheer of huurder bent, de vraag over de indexering van de huurprijs komt elk jaar weer op tafel. Bij Roomlala weten we hoezeer dit onderwerp stress en onbegrip kan veroorzaken, zeker na de recente hervormingen in de energiesector. In 2026 is de Waalse huurmarkt inmiddels gewend aan de voorgaande crises, maar de regels die in hun kielzog zijn achtergebleven, blijven de wet voorschrijven. Tussen het bekende PEB-certificaat, het correctiemechanisme en de specifieke kenmerken van een gedeelde woning door, is het soms lastig om de weg te vinden. Wij bieden je vandaag een volledige en menselijke uitleg om precies te begrijpen hoe de indexering van de huurprijs bij een gedeelde woning in Wallonië dit jaar werkt. Volg de gids!

Het einde van de bevriezing van de indexering en het belang van het PEB in 2026

De terugkeer naar indexering voor alle woningen

Denk nog eens terug: op het hoogtepunt van de energiecrisis besloot de Waalse regering de indexering van de huurprijs voor woningen die als energieverslindend werden beschouwd, te bevriezen of te beperken. Het doel was om huurders te beschermen tegen een dubbele klap: torenhoge energierekeningen in combinatie met een huurverhoging. Sinds 1 november 2023 is deze strikte bevriezing beëindigd. Vandaag, in 2026, is de algemene regel weer van kracht: de indexering van de huurprijs tot 100% is in Wallonië weer toegestaan, ongeacht de score van het energieprestatiecertificaat (PEB) van je woning.

Deze maatregel betekent een terugkeer naar normaal voor verhuurders, die hun huurinkomsten weer kunnen aanpassen aan de inflatie. Deze terugkeer naar normaal betekent echter niet dat het PEB geen enkel belang meer heeft, integendeel. De Waalse wetgever heeft duurzame vangrails geplaatst om te voorkomen dat huurders van slecht geïsoleerde panden een brute huurverhoging ondergaan die in één keer het jaar van bevriezing 2022-2023 inhaalt.

Bij Roomlala moedigen we transparantie altijd aan. Voor bewoners van een gedeelde woning betekent dit dat een jaarlijkse verhoging vanaf nu mogelijk en legaal is, ook al laat de isolatie van je kamer te wensen over. Voor de gastheer is het de zekerheid dat de winstgevendheid van hun eigendom kan worden behouden, mits zeer nauwkeurige rekenformules worden gerespecteerd.

Het is daarom cruciaal om de exacte PEB-score te kennen van de woning die je bewoont of verhuurt. Een PEB-certificaat A, B of C staat een klassieke indexering toe. Als de gedeelde woning zich echter in een gebouw bevindt met een label D, E, F, G of zonder certificaat, veranderen de spelregels dankzij het zogenaamde correctiemechanisme, dat in 2026 nog volledig van kracht is.

Het correctiemechanisme: hoe werkt het?

Het correctiemechanisme is een specifieke wiskundige formule die door het Waalse Gewest is ingevoerd. Het doel? De impact van het bevriezingsjaar (2022-2023) voor woningen met slechte energieprestaties verzachten. Als dit mechanisme niet zou bestaan, zou een eigenaar van een woning met PEB F vandaag de indexering kunnen toepassen op basis van de cumulatieve inflatie van de afgelopen jaren, wat een onhoudbare huurverhoging voor de bewoners van de ene maand op de andere zou veroorzaken.

Als je gedeelde woning in 2026 een PEB D, E, F, G heeft of geen certificaat heeft, moet de gastheer deze gecorrigeerde formule gebruiken. Concreet houdt de berekening rekening met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de huurovereenkomst, maar past een reductiefactor toe die evenredig is aan de bevriezingsperiode. Hierdoor kan de huur weliswaar stijgen, maar op een veel zachtere en gecontroleerde manier dan bij een PEB A, B of C.

Laten we een concreet voorbeeld nemen: stel je een gedeelde woning van drie studenten in Bergen voor, in een herenhuis met een PEB E. De basishuur was 900 euro. Zonder het correctiemechanisme zou de klassieke indexering de huur in 2026 misschien naar 980 euro hebben opgestuwd. Dankzij het correctiemechanisme wordt de stijging geremd en komt de nieuwe geïndexeerde huur eerder rond de 935 euro uit. Dat is een belangrijk verschil voor het budget van jongeren!

Dit complexe systeem vereist grote nauwkeurigheid. Bij Roomlala merken we regelmatig dat eigenaren te goeder trouw een klassieke indexering proberen toe te passen op een PEB E, omdat ze niet op de hoogte zijn van het feit dat dit correctiemechanisme in 2026 nog steeds bestaat. Het is daarom de plicht van elke partij om de letter van het PEB te verifiëren voordat een nieuw huurbedrag wordt geaccepteerd of voorgesteld.

Regels voor indexering specifiek voor gedeelde woningen in Wallonië

Een wettelijk kader dat is afgestemd op de hoofdverblijfplaats

Sinds 1 september 2018 heeft Wallonië een specifiek wettelijk kader voor gedeelde woningen, waarmee deze steeds populairdere manier van leven eindelijk wordt erkend. Wat je in 2026 moet weten, is dat de indexeringsregels die van toepassing zijn op huurovereenkomsten voor gedeelde woningen strikt identiek zijn aan die voor klassieke hoofdverblijfplaatsen. Er is geen gunstregime of straf voor bewoners van een gedeelde woning.

Of je nu een enkel huurcontract hebt getekend (waarin alle bewoners hoofdelijk aansprakelijk zijn) of individuele contracten voor elke kamer (vaak gelijkgesteld aan wonen bij de gastheer of het huren van gemeubileerde kamers), het principe blijft hetzelfde. De indexering kan slechts één keer per jaar plaatsvinden, op zijn vroegst op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract.

Het is belangrijk om te benadrukken dat de indexering van toepassing is op de huurprijs exclusief kosten. De voorschotten op kosten (water, gas, elektriciteit, internet) worden niet geïndexeerd: deze moeten worden verrekend op basis van de werkelijke facturen. Bij Roomlala raden we altijd aan om de basishuur en de kosten in het contract goed te scheiden om verwarring tijdens de jaarlijkse berekening te voorkomen.

Een veelvoorkomend geval is het vervangen van een bewoner. Als er een addendum wordt getekend om het vertrek van Julien en de komst van Sarah vast te leggen, blijft de verjaardag van het oorspronkelijke contract de referentie voor de indexering. De gastheer kan deze wijziging van huurder niet gebruiken om de huur op een ander moment in het jaar te indexeren of om de regels met betrekking tot het PEB te omzeilen.

De voorwaarde: registratie van het huurcontract

Hier is essentiële informatie die in 2026 nog steeds aan veel marktdeelnemers ontsnapt: de indexering van de huurprijs van een gedeelde woning is alleen wettelijk toepasbaar als het huurcontract vooraf is geregistreerd. Dit is een absolute voorwaarde die door de Waalse wet wordt opgelegd. Een niet-geregistreerd contract ontneemt de gastheer onmiddellijk het recht op indexering.

De registratie van het contract is een gratis administratieve stap die door de gastheer moet worden uitgevoerd binnen twee maanden na ondertekening van het contract, via het online platform MyMinfin van de FOD Financiën. Deze formaliteit geeft een vaste datum aan het contract en beschermt alle partijen. Voor de huurders is het de garantie dat hun rechten tegenover derden kunnen worden ingeroepen (bijvoorbeeld in het geval van verkoop van het gebouw).

Stel je een concreet geval voor: een gastheer in Doornik verhuurt al twee jaar een huis aan vier jonge werkenden. In maart 2026 stuurt hij hen een brief om de huur te indexeren. De bewoners, goed geïnformeerd, vragen hem om het bewijs van registratie van het contract. De gastheer realiseert zich dat hij deze stap is vergeten. Resultaat: hij kan de huur niet indexeren. Hij zal eerst het contract moeten registreren (eventueel met een boete voor vertraging) voordat hij een nieuw verzoek kan indienen.

We raden je daarom ten zeerste aan om direct bij het betrekken van de woning te controleren of deze formaliteit is voltooid. Bij Roomlala maken we er een erezaak van om onze verhuurders te informeren over hun wettelijke verplichtingen om rustige huurperiodes te garanderen zonder onaangename verrassingen voor de huurders.

Gastenheer en huurders: De stappen en aandachtspunten

Indexering is nooit een automatisch proces. Dit is een cruciaal aandachtspunt. De gastheer moet het verzoek tot indexering verplicht schriftelijk aan de huurders formuleren. Een eenvoudige mondelinge afspraak of een informeel bericht volstaat wettelijk niet. We raden aan om een duidelijke e-mail met ontvangstbevestiging te sturen, of beter nog, een aangetekende brief met details van de exacte berekening en het nieuwe verschuldigde bedrag.

Wat gebeurt er als de gastheer vergeet de indexering op de verjaardag te vragen? De Waalse wet is mild, maar stelt strikte grenzen. De retroactiviteit van de indexering is beperkt tot de 3 maanden voorafgaand aan het verzoek. Als de verjaardag van het contract bijvoorbeeld 1 februari is, maar de gastheer stuurt zijn verzoek pas op 15 juni, dan kan hij de geïndexeerde huur alleen voor de maanden maart, april en mei claimen, bovenop toekomstige maanden. De maanden februari en daarvoor zijn voor hem verloren.

Een ander belangrijk aandachtspunt betreft de geldigheid van het PEB-certificaat. Om te profiteren van een klassieke indexering zonder het correctiemechanisme (bijvoorbeeld als de gastheer isolatiewerkzaamheden heeft uitgevoerd om van een PEB E naar een PEB C te gaan), moet het nieuwe PEB-certificaat geldig zijn op het exacte moment van het indexeringsverzoek. Het volstaat niet om te beloven dat de werkzaamheden klaar zijn of dat de certificeerder langs zal komen.

Hier is een typisch voorbeeld: een gastheer renoveert zijn gedeelde huis in Louvain-la-Neuve in januari 2026. De verjaardag van de contracten is in maart. Als hij het officiële PEB-document dat klasse C certificeert niet heeft ontvangen voordat hij in maart zijn verzoek verstuurt, zal hij het correctiemechanisme met betrekking tot het oude PEB moeten toepassen. Het papierwerk moet altijd de actie voorafgaan!

Hoe de indexering berekenen zonder fouten te maken (en geschillen voorkomen)?

De berekening van de indexering is gebaseerd op een strikte wettelijke formule die de evolutie van de gezondheidsindex gebruikt. De basisformule is: (Basishuur x Nieuwe gezondheidsindex) / Basisgezondheidsindex. De basisindex is die van de maand voorafgaand aan de ondertekening van het contract, en de nieuwe index is die van de maand voorafgaand aan de verjaardag. Met de invoering van het correctiemechanisme voor lagere PEB-scores is deze handmatige berekening echter een echte puzzel geworden.

Gezien deze complexiteit is het essentieel om de juiste tools te gebruiken. Bij Roomlala raden we formeel af om de berekening zelf te proberen als je woning onderworpen is aan het correctiemechanisme. De kleinste kommafout of de verkeerde keuze van index kan leiden tot onnodige geschillen tussen bewoners en gastheer, wat de sfeer in huis vergiftigt.

De veiligste en meest transparante oplossing is om al je stappen te richten op de officiële rekenmodule van de Belgische overheid: de rekenmodule van Statbel (statbel.fgov.be). Deze online tool is gratis, wordt in realtime bijgewerkt en integreert automatisch de regels die specifiek zijn voor Wallonië, inclusief de parameters van het correctiemechanisme gekoppeld aan de PEB-score van je woning in 2026.

• Stap 1: Verzamel je huurcontract (voor de datum van ondertekening en inwerkingtreding), het bedrag van de huur exclusief kosten en het PEB-certificaat.
• Stap 2: Ga naar de Statbel-website en voer deze gegevens in de simulator in.
• Stap 3: Genereer het officiële PDF-document dat door de site wordt verstrekt.
• Stap 4: Voeg deze PDF toe aan je schriftelijke verzoek tot indexering.

Door zo te werk te gaan, bewijst de gastheer zijn goede trouw en wordt de huurder gerustgesteld over de nauwkeurigheid van het geclaimde bedrag. Bij Roomlala geloven we er rotsvast in dat transparante communicatie, ondersteund door officiële tools, de sleutel is tot een harmonieus en duurzaam verblijf in een gedeelde woning.