Energieverslindende woningen en DPE in 2026: is een kamer bij de gastheer een wettelijke uitzondering?

Al jaren ondergaat de Franse vastgoedmarkt een ingrijpende transformatie, gekenmerkt door een overheidsstreven om energieverslindende woningen uit te bannen. Door de strengere milieuwetgeving voelen veel verhuurders zich radeloos nu het verbod op het verhuren van een 'thermo-zeef' (passoire thermique) in 2026 voor bepaalde woningcategorieën met rasse schreden nadert. Bij Roomlala ontvangen we dagelijks berichten van bezorgde verhuurders: mogen ze nog wel een kamer in hun huis verhuren als deze slecht is geïsoleerd? Het korte antwoord is ja, maar onder zeer specifieke voorwaarden. Dit artikel is bedoeld om de huidige wetgeving te ontcijferen en in detail uit te leggen hoe het DPE (energieprestatiecertificaat) voor een kamer bij de gastheer werkt. Je zult ontdekken dat het verhuren van een kamer binnen je eigen hoofdverblijf profiteert van bepaalde juridische soepelheid, wat een uiterst rendabel alternatief biedt voor verhuurders, en tegelijkertijd een onmisbare solidaire oplossing vormt in het licht van de wooncrisis waar het land mee kampt.

1. Het verbod op het verhuren van een 'thermo-zeef' in 2026: wat geldt voor een kamer bij de gastheer?

Om de huidige uitdagingen goed te begrijpen, is het essentieel om terug te keren naar de basis van de 'Klimaat- en Resiëntiewet'. Deze belangrijke wettekst heeft een bijzonder strikte kalender ingevoerd die erop gericht is de meest energieverslindende woningen uit de huurmarkt te weren. Bij Roomlala willen we je geruststellen: hoewel deze regels strikt zijn, gelden ze met belangrijke nuances wanneer het gaat om het verhuren van een deel van je eigen hoofdverblijf. Verhuurders worden niet in de steek gelaten, maar ze moeten de spelregels absoluut beheersen om geschillen met hun huurders te voorkomen.

Lees ook: Stijging van de huurlasten in Zwitserland (Winter 2026): Een kamer huren om het budget in balans te houden, Tekort aan studentenkamers in België in 2026: De kamer bij de gastheer, het solidaire alternatief en Jongerenhuurtoeslag herfst 2026: Hoe financier je een gedeelde woning in Spanje

1.1. De strikte kalender van de Klimaat- en Resiëntiewet

Sinds 1 januari 2025 is de wet duidelijk: woningen die volgens het DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) als G zijn geclassificeerd, zijn formeel verboden voor verhuur als ze het hoofdverblijf van de huurder vormen. Deze drastische maatregel is bedoeld om huurders te beschermen tegen energiearmoede. Maar dit is pas een eerste stap, aangezien dit verbod vanaf 1 januari 2028 onherroepelijk wordt uitgebreid naar klasse F. Als je overweegt een kamer te verhuren met het oog op de wetgeving van 2026, moet je weten dat deze verboden ook gelden voor een kamer bij de gastheer zodra het getekende huurcontract van deze kamer het hoofdverblijf van de huurder maakt. Dit betreft doorgaans het studentenhuurcontract van 9 maanden of het klassieke gemeubileerde huurcontract van één jaar met stilzwijgende verlenging. In deze gevallen moet de verhuurde kamer voldoen aan dezelfde criteria voor energiezuinigheid als een appartement of een gehele woning.

1.2. Een bundeling van het DPE die geruststellend is voor verhuurders

Hier komt het eerste goede nieuws voor jullie, beste verhuurders. Als je een kamer verhuurt die zich in je huis of appartement bevindt, hoef je absoluut geen exclusief DPE te laten uitvoeren voor alleen deze kamer. De wet staat de bundeling van het certificaat toe. Concreet is het globale DPE van je hoofdverblijf geldig en moet dit bij het huurcontract worden gevoegd. Dit bespaart je complexe administratieve procedures en onnodige extra kosten. De energieprestatie van de kamer wordt dus beoordeeld op basis van de globale prestatie van je woning, waarbij rekening wordt gehouden met de algemene isolatie, het centrale verwarmingssysteem en de ventilatie van het gehele gebouw.

Concreet voorbeeld van gebruik: Laten we het geval nemen van Martine, een gepensioneerde die in Lyon woont. Zij bezit een groot appartement dat bij het globale DPE als E is geclassificeerd. Ze wil een kamer op het noorden verhuren die, als deze alleen zou worden beoordeeld, misschien in klasse F zou kunnen vallen. Dankzij de bundeling van het certificaat kan Martine het globale DPE van klasse E van haar appartement gebruiken. Ze kon op die manier legaal een studentenhuurcontract van 9 maanden tekenen via Roomlala, zonder angst voor het verbod op het verhuren van een 'thermo-zeef' in 2026, terwijl ze tegelijkertijd een betaalbare woonruimte biedt aan een jonge student.

2. Uitzonderingen en flexibiliteit voor het verhuren van een kamer in 2026

Hoewel langetermijnverhuur onderworpen is aan strikte regels, biedt de wetgeving ruimte en zeer interessante alternatieven voor eigenaren van slecht geïsoleerde woningen. Bij Roomlala moedigen we onze verhuurders altijd aan om alle wettelijke opties te verkennen om extra inkomsten te blijven genereren en tegelijkertijd het wettelijk kader te respecteren. Het jaar 2026 brengt overigens een reeks nieuwe regelgeving met zich mee die voor veel verhuurders een uitkomst kan zijn.

2.1. Kortetermijnverhuur: een wettelijke uitweg

De voornaamste maas in de wet, of liever de belangrijkste wettelijke uitzondering op het verbod op het verhuren van slecht geïsoleerde woningen, ligt in de aard van het huurcontract. Het verbod om woningen uit klasse G (en binnenkort F) te verhuren, richt zich op nationaal niveau namelijk alleen op huurcontracten voor hoofdverblijven. Als je je kamer verhuurt voor korte verblijven, aan toeristen, professionals op zakenreis of seizoensarbeiders (zonder dat dit hun hoofdverblijf wordt), ben je daarom niet onderworpen aan dit verhuurverbod. Deze flexibiliteit stelt eigenaren van woningen met een laag energielabel in staat om hun verhuuractiviteiten voort te zetten en inkomsten te blijven ontvangen, terwijl ze in hun eigen tempo het nodige geld sparen voor energiebesparende renovatiewerkzaamheden.

2.2. De nieuwe DPE-berekening voor 2026: een buitenkans voor elektrische verwarming

De andere enorme nieuwigheid die verhuurders weer laat glimlachen, is de aanpassing van de DPE-berekening die voor 2026 is gepland. De regering heeft de wijziging van de omrekeningscoëfficiënt voor elektriciteit goedgekeurd, die van 2,3 naar 1,9 zal gaan. Wat betekent dit concreet voor jou? Tot nu toe werden woningen die elektrisch verwarmd werden zwaar benadeeld door de berekeningsmethode van het DPE, waardoor ze vaak in de klassen F of G belandden, ondanks een correcte isolatie. Met deze nieuwe, gunstigere coëfficiënt zullen zeer veel woningen automatisch hun label met één of twee letters zien verbeteren, zonder dat de eigenaar ook maar enige renovatie hoeft uit te voeren. Dit is een ware opsteker voor de huurmarkt.

Concreet voorbeeld van gebruik: Julien bezit een huis in Bretagne dat uitsluitend verwarmd wordt door recente elektrische radiatoren. Zijn huidige DPE classificeert hem als G, waardoor hij sinds 2025 geen kamer meer aan een student kon verhuren voor de lange termijn. Dankzij de nieuwe DPE-berekening die in 2026 effectief is, stijgt het huis van Julien automatisch naar klasse E. Hij kan nu een nieuw actueel DPE laten opstellen en zijn kamer weer op Roomlala plaatsen voor een studentenhuurcontract voor de lange termijn, volledig legaal en zonder duizenden euro's te hebben uitgegeven aan isolatie.

3. Juridische risico's en aandachtspunten voor verhuurders

Hoewel het verhuren van een kamer bij de gastheer onmiskenbare voordelen biedt, is het onze plicht bij Roomlala om je te waarschuwen voor bepaalde valkuilen die je moet vermijden. De wet is beschermend voor huurders, en elke poging om de regels te omzeilen kan zich tegen de eigenaar keren. Het is cruciaal om het onderscheid tussen een kamer bij de gastheer en een zelfstandige woning goed te begrijpen om de voordelen van deze specifieke status niet te verliezen.

3.1. Het bevriezen van de huur blijft van kracht

Het is essentieel om te herinneren dat, ook al vind je een oplossing om je kamer te verhuren, een belangrijke financiële beperking blijft bestaan. Sinds de zomer van 2022 is het verbod om de huur te verhogen voor woningen uit de klassen F en G strikt van kracht op het hele Franse grondgebied. En let op, deze maatregel is volledig van toepassing op het verhuren van een kamer bij de gastheer als deze het voorwerp is van een langetermijncontract (hoofdverblijf). Je zult dus geen jaarlijkse indexering op de huur kunnen toepassen, noch deze kunnen verhogen bij een verandering van huurder, zolang er geen werkzaamheden zijn uitgevoerd die ervoor zorgen dat de woning niet langer als 'thermo-zeef' wordt beschouwd.

3.2. Het risico op herkwalificatie als zelfstandige woning

Dit is zonder twijfel het meest kritieke punt voor verhuurders. Om je verhuur juridisch als een 'kamer bij de gastheer' te laten beschouwen, moet de huurder verplicht bepaalde leefruimtes met je delen (meestal de keuken, het sanitair of de badkamer). Als de kamer die je verhuurt een volledig onafhankelijke ingang vanaf buiten heeft en uitgerust is met eigen sanitair en een keukengedeelte zonder enige toegang tot de gemeenschappelijke delen van je huis, loopt de rechter het risico deze te herkwalificeren als 'zelfstandige woning' (studio of bijgebouw). In dat geval verlies je alle flexibiliteit die verbonden is aan de kamer bij de gastheer, en zal de woning onderworpen zijn aan de strikte regels voor klassieke appartementen, waardoor een eigen, individueel DPE vereist is.

Concreet voorbeeld van gebruik: Sophie heeft de kelder van haar als G-gelabelde huis verbouwd tot een kleine studio met een toegangsdeur naar de tuin, een kitchenette en een douche. Ze dacht dat ze deze kon verhuren onder de status 'kamer bij de gastheer' om de verplichting van het individuele DPE te omzeilen. Helaas stapte haar huurder naar de rechter. De rechter herkwalificeerde de ruimte als zelfstandige woning. Sophie bevond zich in de illegaliteit (verhuur van een G-gelabelde 'thermo-zeef' als hoofdverblijf) en werd veroordeeld tot het opschorten van de huur en het uitvoeren van werkzaamheden. Bij Roomlala adviseren wij je om een werkelijke deling van de ruimtes te handhaven om je status veilig te stellen.

4. Ons advies van Roomlala voor zorgeloos verhuren

Geconfronteerd met dit juridische doolhof staat het team van Roomlala voor je klaar om je te begeleiden en je te helpen het meeste uit je beschikbare ruimte te halen. De eerste stap is het goed evalueren van je huidige DPE en anticiperen op de nieuwe berekening van 2026. Als je momenteel in klasse G of F zit, raak dan niet in paniek. Je kunt je verhuurstrategie heel goed aanpassen door prioriteit te geven aan korte- of middellangetermijnverhuur (toerisme, korte stages van minder dan 8 maanden) waarvoor het begrip hoofdverblijf niet van toepassing is. Ons platform stelt je in staat om de duur van je verblijven eenvoudig aan te passen om je te richten op professionals of vakantiegangers.

Vervolgens raden we je sterk aan om gebruik te maken van overheidssteun om op middellange termijn renovatiewerkzaamheden op het gebied van energie te overwegen. Regelingen zoals MaPrimeRénov' zijn cumuleerbaar en kunnen een groot deel van de isolatie van je zolder of de vervanging van je ramen financieren. Je verhoogt niet alleen de waarde van je vastgoed, maar biedt ook optimaal comfort aan je huurders, wat een aantrekkelijke huurprijs rechtvaardigt en je huurders aan je bindt. Vergeet niet dat een goed geïsoleerde kamer ook lagere energierekeningen voor jezelf in het dagelijks leven betekent.

Wees ten slotte transparant in je advertenties op Roomlala. Geef duidelijk de gedeelde ruimtes en de levensstijl binnen je huishouden aan. Vertrouwen is de sleutel tot een succesvol samenwonen. Door het wettelijk kader van het DPE voor een kamer bij de gastheer strikt te respecteren en de valkuil van herkwalificatie als zelfstandige woning te vermijden, zul je blijven genieten van dit geweldige menselijke en financiële avontuur dat de kamerverhuur is. We zijn er trots op je te mogen rekenen tot onze gemeenschap van betrokken verhuurders, die elke dag een concreet en sociaal antwoord bieden op de woonuitdagingen in Frankrijk.