Verbod verhuur slecht geïsoleerde woningen in 2026: De kamer bij de gastheer als legale oplossing

Sinds enkele jaren beeft de Franse vastgoedmarkt onder het ritme van de energiehervormingen. Door de strengere regelgeving staan veel eigenaren machteloos omdat ze hun woning niet meer kunnen verhuren. Bij Roomlala ondersteunen we dagelijks verhuurders die op zoek zijn naar betrouwbare en wettelijk conforme oplossingen om inkomsten te blijven genereren. Het verbod op de verhuur van energieverslindende woningen in 2026 houdt de druk op eigenaren van gehele woningen hoog. Er is echter een bijzonder interessant en volledig legaal alternatief voor u beschikbaar: het verhuren van een kamer in uw eigen woning (Kamer bij de gastheer). Laten we samen bekijken hoe deze oplossing u in staat stelt om de blokkades in verband met het DPE (energieprestatiecertificaat) slim te omzeilen, terwijl u tegelijkertijd huurders helpt die op zoek zijn naar woonruimte.

Het verbod op de verhuur van energieverslindende woningen in 2026 begrijpen

De onverbiddelijke kalender van de Klimaat- en Veerkrachtwet

De klimaatwet voor verhuur heeft een uiterst strikt kader vastgelegd om de Franse vastgoedvoorraad te saneren. Sinds 1 januari 2025 is het formeel verboden om gehele woningen met energielabel G op de markt te brengen voor huurcontracten als hoofdverblijf. Deze maatregel is bedoeld om energieverslindende woningen – de zogenaamde 'passoires thermiques' – uit te bannen, aangezien deze zwaar drukken op het huishoudbudget en het milieu. Het verbod op de verhuur van energieverslindende woningen in 2026 bevestigt en verlengt deze strikte uitsluiting van de huurmarkt voor de slechtst presterende woningen.

Lees ook: Gedeelde woning in Wallonië: De nieuwe huurregels voor jonge werkenden in 2026, Nieuwe CIN-sancties in Italië: Waarom huiseigenaren in 2026 kiezen voor een gedeelde woning en Jongerenhuursubsidie 2026: Hoe u gebruik kunt maken van de steun voor het huren van een kamer in Spanje

Naast dit verhuurverbod hebben eigenaren van woningen met label F en G ook te maken met grote financiële beperkingen. De huren van deze energieverslindende woningen zijn sinds augustus 2022 strikt bevroren. Het is dus onmogelijk om de huur te verhogen tussen twee huurders in of bij de verlenging van het huurcontract, wat het rendement op slecht geïsoleerde woningen aanzienlijk aantast. Bij Roomlala merken we dat deze maatregelen veel eigenaren ertoe aanzetten hun panden van de klassieke markt te halen.

Het goede nieuws van 2026: de hervorming van de elektriciteitscoëfficiënt

Het jaar 2026 brengt echter onverwacht verlichting voor sommige eigenaren. Sinds 1 januari 2026 is er een grote hervorming van de berekening van het DPE (energieprestatiecertificaat) van kracht. Deze hervorming, bekrachtigd door de overheid, betreft specifiek de verlaging van de conversiecoëfficiënt voor elektriciteit, die is gedaald van 2,3 naar 1,9. Deze technische wijziging in de berekeningsmethode heeft een directe en onmiddellijke impact op het eindcijfer van veel woningen.

Wat betekent dit concreet? Neem het voorbeeld van meneer Martin, eigenaar van een appartement van 40 vierkante meter dat uitsluitend elektrisch wordt verwarmd. Eind 2025 kreeg zijn woning label G, waardoor deze niet meer verhuurd mocht worden. Dankzij de hervorming van de coëfficiënt in 2026 krijgt zijn appartement automatisch label F, zonder dat hij ook maar een cent hoefde uit te geven aan renovatiewerkzaamheden. Hoewel de huurprijs bevroren blijft, stelt deze ontwikkeling hem in staat om aan het strikte verhuurverbod te ontsnappen en zijn woning volledig legaal weer op de markt te brengen.

De kamer bij de gastheer: een legaal alternatief voor het DPE

De specifieke regels van het DPE voor een kamer bij de gastheer

Als uw hoofdverblijf een slecht energielabel heeft en u twijfelt over verhuur, is het verhuren van een kamer in huis een uitstekende uitwijkmogelijkheid. De wetgeving maakt een duidelijk onderscheid tussen het verhuren van een gehele, zelfstandige woning en het verhuren van een kamer in uw eigen woning. Het DPE voor een kamer bij de gastheer geniet een nuttige soepelheid: voor het verhuren van een kamer is het doorgaans niet verplicht om een specifiek en exclusief DPE voor enkel die kamer te verstrekken.

In de meeste gevallen, als het verhuurde oppervlak kleiner is dan 14 vierkante meter en geen zelfstandige woonruimte vormt, is het globale DPE van uw hoofdverblijf voldoende. Wat nog belangrijker is: aangezien het verhuren van een kamer in de eigen woning niet aan dezelfde sancties van het verhuurverbod onderworpen is als zelfstandige woningen, kunt u legaal een huurder verwelkomen in uw logeerkamer, zelfs als het globale label van uw huis G is. Dit is een waardevolle wettelijke uitzondering die het samenwonen en het optimaal benutten van de bestaande ruimte bevordert.

Waarom het verhuren van een kamer in de eigen woning DPE-technisch voordelig is

Kiezen voor het verhuren van een kamer in eigen huis biedt tal van voordelen, die verder gaan dan alleen het omzeilen van de DPE-beperkingen. Financieel gezien kunt u hiermee een regelmatig extra inkomen genereren, dat vaak belastingvrij is als de huur binnen de door de belastingdienst gestelde grenzen blijft (redelijke huurprijs). Bij Roomlala zien we duizenden eigenaren die hun lasten of vrijetijdsbesteding financieren dankzij deze veilige maandelijkse inkomsten, terwijl ze tegelijkertijd een ongebruikte kamer in hun huis benutten.

Neem een zeer veelvoorkomend scenario: u bezit een groot huis uit de jaren 70 met label G, waar de kinderen het huis uit zijn. In plaats van te beginnen aan isolatiewerkzaamheden aan de buitenkant die tienduizenden euro's kosten om het gehele huis te kunnen verhuren, besluit u twee kamers te verhuren aan studenten. U bewijst de lokale gemeenschap een enorme dienst vanwege het woningtekort, u doorbreekt de eenzaamheid, en u doet dit binnen een perfect legaal en veilig kader.

De decentiecriteria die absoluut moeten worden gerespecteerd

Oppervlakte, hoogte en verplichte voorzieningen

Let op: hoewel de regelgeving rond het DPE soepeler is voor een kamer bij de gastheer, blijven de wettelijke decentiecriteria onverbiddelijk. Om een kamer legaal te kunnen verhuren, moet deze voldoen aan strikte normen. De minimale oppervlakte van de kamer moet 9 vierkante meter zijn volgens de wet-Carrez, met een plafondhoogte van minstens 2,20 meter. Een bewoonbaar volume van 20 kubieke meter kan in sommige specifieke gevallen ook als bewijs dienen.

Daarnaast moet de kamer verplicht beschikken over een raam dat toegang biedt tot natuurlijk licht en voor voldoende ventilatie zorgt. Het verwarmingssysteem, of dit nu centraal of een vaste bijverwarming is, moet een minimale temperatuur van 18 graden Celsius in het midden van de kamer kunnen bereiken. Het inrichten van bijvoorbeeld een kelder zonder ramen of een niet-geïsoleerde zolder zonder dakraam is wettelijk formeel verboden, omdat dit niet voldoet aan de decentiecriteria, ongeacht enige DPE-vraagstukken.

De valkuil van de kwalificatie als zelfstandige woning

Er is een cruciaal punt van aandacht waar we bij Roomlala altijd op hameren: de juridische grens tussen een kamer bij de gastheer en een zelfstandige woning. Als de kamer die u aanbiedt een volledig onafhankelijke ingang heeft vanaf uw hoofdverblijf (bijvoorbeeld een directe toegang via de tuin) en autonoom is uitgerust (met een eigen kitchenette en eigen privé-sanitair dat niet wordt gedeeld), loopt deze het risico juridisch te worden geherkwalificeerd als zelfstandige woning, zoals een studio of bijgebouw.

In dat geval is de klap hard: deze geherkwalificeerde woning valt onmiddellijk onder de klimaatwet voor verhuur. Als deze label G heeft, is het verbod op de verhuur van energieverslindende woningen in 2026 onverkort van toepassing op dit bijgebouw. Om de voordelen van een kamer bij de gastheer te behouden, is het essentieel dat de huurder minstens een deel van de woonruimtes of voorzieningen (zoals de keuken of de hoofdbadkamer) met u deelt, wat bevestigt dat hij inderdaad in uw huishouden verblijft.

Hoe regelt u de verhuur van uw kamer met Roomlala?

Het juiste huurcontract kiezen

Ook als u iemand in uw eigen huis ontvangt en de sfeer informeel is, blijft een schriftelijk huurcontract absoluut verplicht. De wet verplicht het formaliseren van de afspraak om beide partijen te beschermen. Afhankelijk van het profiel van uw huurder zijn er verschillende opties voor u beschikbaar. Het studentenhuurcontract van 9 maanden is het meest populair: het dekt precies het academisch jaar en stelt u in staat om uw kamer in de zomer terug te krijgen voor familiebezoek of toeristen.

Als u verhuurt aan een professional op zakenreis of een stagiair, is het mobiliteitscontract (met een duur van 1 tot 10 maanden, niet verlengbaar) een uitstekend alternatief. Voor verhuur voor langere duur is het klassieke gemeubileerde huurcontract van één jaar (verlengbaar) zeer geschikt. Bij Roomlala bieden we u contractmodellen aan die voldoen aan de laatst geldende regelgeving, wat u volledige gemoedsrust garandeert bij het ondertekenen.

Een student verwelkomen bij de start van het academiejaar: een praktijkvoorbeeld

Om de eenvoud van de procedure te illustreren, stellen we ons voor dat u een student wilt verwelkomen bij de start van het nieuwe academiejaar in september. U heeft gecontroleerd of uw kamer 12 vierkante meter is, een raam heeft en goed verwarmd is. U publiceert uw advertentie op Roomlala in enkele klikken. U hoeft zich geen zorgen te maken over het opstellen van een specifiek DPE voor deze kamer, aangezien u de keuken en badkamer deelt met de huurder.

U ontvangt snel een aanvraag van Lucas, een eerstejaarsstudent. Dankzij de beveiligde berichtenfunctie van Roomlala kunt u met hem overleggen om er zeker van te zijn dat uw levensstijlen compatibel zijn. U tekent een studentenhuurcontract van 9 maanden. Lucas geniet van een betaalbare en warme woonruimte, en van uw kant ontvangt u huur die u helpt om de inflatie het hoofd te bieden, terwijl u zich scrupuleus aan het wettelijk kader houdt, ondanks het feit dat uw huis als geheel een energieverslinder is. Het is een win-winoplossing die we dagelijks met trots aanmoedigen.